Najdrahšie CHYBY v kúpnej zmluve – na toto si dajte pozor pri príprave kúpnej zmluvy

Rozhodli ste sa predať, prípadne kúpiť nehnuteľnosť? Už ste aj našli tú správnu nehnuteľnosť, dohodli ste sa na cene a čaká Vás fáza prípravy a následného uzatvorenia kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť? Prípadne len zvažujete, že sa pustíte do predaja Vašej nehnuteľnosti, prípadne do kúpy novej nehnuteľnosti? Ak áno, čítajte pozorne.

V tomto článku Vás upozorníme na najčastejšie nedostatky v kúpnych zmluvách na nehnuteľnosť, ktoré Vás môžu vyjsť draho. Od menších prešľapov, následkom ktorých sú minimálne zvýšené náklady a predĺženie celého procesu nadobudnutia vlastníckeho práva, až po chyby zásadné, ktoré môžu ohroziť celý prevod vlastníckeho práva. Na čo si dávať pozor v kúpnej zmluve:

1. Identifikácia zmluvných strán – predávajúceho a kupujúceho

Identifikácia zmluvných strán je nevyhnutnou súčasťou každej kúpnej zmluvy. Musí byť vždy jednoznačne jasné, kto nehnuteľnosť predáva a kto ju kupuje. Pri fyzických osobách je vždy nutné uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu uvádza sa názov (obchodné meno), sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

Odporúčame údaje opisovať vždy z občianskeho preukazu, prípadne z výpisu z obchodného registra, prípadne iného registra. Akákoľvek chyba v údajoch na strane predávajúceho môže mať za následok prerušenie konania, čím sa môže predlžiť vklad vlastníckeho práva až o 30 dní.

S uvedeným sú zároveň spojené aj ďaľšie náklady, nakoľko bude nutné vyhotoviť dodatok ku kúpnej zmluve a tento opätovne podpísať u notára alebo na matrike. Chybu v identifikácii kupujúceho spravidla kataster neodhalí, ak však dôjde k zápisu nesprávnych údajov o osobe kupujúceho, môžu Vám vzniknúť náklady so zabezpečením opravy takejto chyby.

Riziká: predĺžená lehota konania, zvýšené náklady.

2. Kontrola listu vlastníctva a identifikácia nehnuteľnosti

Vždy je nutné pozorne si skontrolovať list vlastníctva. Jednak sa presvedčíte o tom, že predávajúci je skutočne vlastníkom nehnuteľnosti a jednak si môžete skontroľovať, či nehnuteľnosť nie je zaťažená nejakou ťarchou (záložné právo, vecné bremeno a iné), prípadne či nie je vo vzťahu k nehnuteľnosti zapísaná nejaká plomba, alebo poznámka.

V prípade bytu sa môžete dozvedieť, na ktorom poschodí sa byt nachádza, či k bytu okrem spoluvlastníckeho podielu k spoločným častiam a zariadeniam domu prislúcha aj spoluvlastnícky podiel na pozemku. Ak nie, môžete sa dozvedieť kto vlastní pozemok pod bytovým domom.

Chyby v identifikácii nehnuteľnosti, bytu môžu mať za následok prerušenie konania, čím sa môže predlžiť vklad vlastníckeho práva až o 30 dní. S uvedeným sú zároveň spojené aj ďaľšie náklady, nakoľko bude nutné vyhotoviť dodatok ku kúpnej zmluve a tento opätovne podpísať u notára alebo na matrike.

V prípade, ak by ste si neuvedomili, že na nehnuteľnosti je ťarcha, prípadne plomba, či iná poznámka, takáto chyba by mohla byť fatálna a mohla by ohroziť Vaše vlastnícke právo, a to aj napriek tomu, že ste kúpu cenu už riadne zaplatili.

Riziká: predĺžená lehota konania, zvýšené náklady, nadobudnutie bytu bez pozemku pod bytovým domom, ohrozenie vlastníckeho práva.

3. Kúpna cena a spôsob jej úhrady

Kúpna cena musí byť v kúpnej zmluve vždy jasne, určito a jednoznačne určená. Odporúčame vždy kúpnu cenu vyjadriť aj slovom, aby sa odstránili akékoľvek pochybnosti o jej výške. V neposlednom rade je vždy dôležité dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny.

V súčasnosti je najbezpečnejším spôsobom zloženie kúpnej ceny na viazaný účet v banke (tzv. vinkulácia), prípadne do úschovy notára, pričom táto bude uvoľnená v prospech predávajúceho, až potom ako sa kupujúci stane vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, ak pošlete kúpnu cenu prevodom bez akéhokoľvek zabezpečenia, ľahko sa Vám môže stať, že prídete o peniaze a nehnuteľnosť nikdy nenadobudnete do vlastníctva.

Riziká: strata peňazí, ohrozenie vlastníckeho práva.

4. Stav v akom sa byt predáva

V každej kúpnej zmluve je vždy nutné popísať stav v akom sa nehnuteľnosť v čase predaja nachádza, najmä čo sa týka zariadenia, ktoré má podľa dohody v nehnuteľnosti zostať a ktoré je už zahrnuté v kúpnej cene.

Ideálne je popis zariadenia vždy výslovne špecifikovať. Ak by ste totiž uviedli iba, že sa nehnuteľnosť predáva zariadená, zaplatili by ste kúpnu cenu za nehnuteľnosť aj so zariadením a následne by nejaké zariadenie chýbalo, bolo by problematické preukázať aká bola skutočná dohoda.

Rovnako v prípade, ak máte záujem o vypratanú nehnuteľnosť a uvedené by ste si výslovne nedohodli, mohli by Vám vzniknúť náklady na vypratanie nehnuteľnosti, nehovoriach o strate času, ktorú by Vám takáto nepríjemnosť spôsobila.

Riziká: strata peňazí, ohrozenie vlastníckeho práva k zariadeniu, dodatočné náklady na vypratanie.

5. Dohoda o termíne odovzdania

Veľmi dôležité je dohodnúť si presný termín kedy sa má nehnuteľnosť odovzdať. Pri tejto otázke je nutné byť ostražitý, nakoľko v prípade ak sa pôvodný vlastník odmietne vysťahovať, je možné ho vypratať len na základe právoplatného rozhodnutia súdu.

Odporúčame do kúpnej zmluvy zakomponovať zmluvnú pokutu pre prípad, že by sa pôvodný vlastník omeškal s odovzdaním nehnuteľnosti. Zmluvná pokuta väčšinou pôsobí ako dobrá motivácia na vysťahovanie sa a na druhej strane pokryje Vaše prípadné náklady napr. na dočasné ubytovanie. Existujú aj iné, avšak nákladnejšie riešenia, s ktorými Vás oboznámime v prípade Vášho záujmu.

Riziká: strata času, náklady na dočasné bývanie kým nebude nehnuteľnosť vyprataná, náklady na súdne konanie, ohrozenie práva užívať nehnuteľnosť, dodatočné náklady na vypratanie.

6. Kto hradí poplatky za katastrálne konanie

V prípade, ak sa strany vopred nedohodnú kto uhradí správny poplatok za povolenie vkladu vlastníckeho práva, môže vzniknúť spor aj o tejto otázke, najmä keď sa zmluvné strany dohodli na zrýchlenom katastrálnom konaní o návrhu na vklad. Správny poplatok za zrýchlené konanie, ak sa návrh na vklad do katastra nerobí elektronicky stojí až 266 EUR. Odporúčame sa preto vždy vopred odhodnúť a v kúpnej zmluve uviesť kto uhradí správny poplatok.

Riziká: zvýšené náklady.