Čo musí obsahovať Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru?

Riešite predaj alebo kúpu nehnuteľnosti a pripravujete si kúpnu zmluvu? V prípade ak si kúpnu zmluvu pripravujete sami, je potrebné dať pozor na zákonom predpísané náležitosti kúpnej zmluvy. Ak Vám tieto budú chýbať, príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, Vám konanie preruší z dôvodu zistených nedostatkov.

Aké sú zákonom predpísané náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu?

Kúpna zmluva musí byť vždy písomná. Písomná forma je zákonom predpísaná náležitosť kúpnej zmluvy. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor skúma kúpnu zmluvu podrobne.

Skúma hlavne to, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy v zmysle zákona, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je vlastník nehnuteľnosti oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu akoaj či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj naskutkové a právne skutočnosti.

Z pomedzi všetkého skúma aj to, či zmluva obsahuje najmä popis bytu a jeho príslušenstva, poloha bytu (na akom poschodí sa byt nachádza), označenie čísla bytu, čísla vchodu, rozsah podlahovej plochy bytu a jeho vybavenia.

Ďalej je treba určiť veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku (veľkosť spoluvlastníckeho podielu by mala byť rovnaká ako je podiel podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov v dome).

Spoločné časti domu a spoločné zariadenia a príslušenstvo domu treba rovnako popísať (určiť z čoho sa skladajú). V kúpnej zmluve je rovnako potrebné presne určiť úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, pričom vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.

Dôležitou náležitosťou kúpnej zmluvy je rovnako aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Ak to teda zhrnieme, štandardná zmluva o prevode vlastníctva bytu musí obsahovať:

  • Označenie zmluvných strán
  • Popis bytu a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v dome,
  • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku,
  • Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku,
  • Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
  • Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Proces prípravy zmluvy o prevode nie je jednoduchý, a preto sa oplatí ho prenechať odborníkom. Dávame preto to pozornosti, že ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, za splnenie ostatných zákonných požiadaviek zodpovedá v celok rozsahu advokát.

Ak máte záujem o vyhotovenie zmluvy o prevode k bytu, prípadne inej nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať.

JUDr. Zuzana Bukvisova
Venujem sa právu nehnteľností už vyše 10 rokov, počas ktorých som získala mnohé cenné skúsenosti, o ktoré sa s Vami rada podelím a poskytnem Vám poradenstvo v súvislosti s Vašou nehnuteľnosťou.